许多人容易这样理解：个人住房贷款采用等额还款法，在还款初期，每月还款中包含的本金部分只有一点点，而大部分是利息，所以起初还贷时多支付了以后年份的利息，到后来年份，还款利息的比重逐渐下降，本金逐渐上升，就如之前所说的，提前还贷将损失一笔不小的利息费用。在这种观点的指导下，等本还款法较等额还款法，就具有相对的优势。

　　但学过财务管理的人应该知道，个人住房贷款等额还款法每月还款额的计算是通过年金现值来计算的，它只与贴现率有关。个人住房贷款两种还款方式都是支付上月本金余额的利息，与将来无关。也可以发现两种方法第一个月的利息是相同的。其实无论使用何种还款方法，也无论借款期限多长，第一个月支付的利息总是相同的。

　　如果把任何一种还款法每月还款的金额按照贷款月预期年化利率折算为现值，然后加总，就应该等于贷款的金额。所以，不同的还款方式只不过是为了适应不同客户对自己未来现金流出的不同考虑。等本法适用于那些认为自己将来收入会减少，希望当前多偿还贷款的人，收入预期看涨的人，更适合使用等额法，如果希望每月多还一些贷款，可以通过缩短期限来调节每月还款额。

　　从上面的分析来看，个人住房贷款提前偿还贷款时，不管是何种还款法，已支付的利息都是借款人已占用资金的成本，都是应该支付的借款利息，并没有多付任何将来的利息给银行。

　　那么，个人住房贷款究竟应不应该提前还贷呢?关键因素是个人住房贷款的预期年化利率，也就是资金的使用成本。但千万记住，还款方式与期限长短不应是提前还贷时考虑的因素，因为银行从来没有提前收取过未来的利息。

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